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    1. 【网易】永泰集团强势回归 西山御园战略意义显现

      发布时间:2016-11-29 10:28:05


           在京津冀协同发展、北京非首都功能加速疏解的大背景下,门头沟在北京的区位优势日益凸显。



            2016年11月15日,在《中国经营报》和永泰集团共同举办的2016“门头沟区域价值重构”专题研讨会上,多位专家分析认为,在北京楼市调控升级现状下,门头沟区域在北京人居价值上具有先天优势,其升值潜力和投资价值不容忽视。


            作为北京的老牌开发商,时隔三年,永泰集团强势回归,顺应形势,抢滩北京优势地段,将京西名盘西山御园项目收入麾下。据永泰·西山御园市场部负责人邱岩透露,今年永泰集团将重新把发展重心移回北京,而雄踞西山居住区的永泰·西山御园是永泰集团极具战略意义的项目,也是永泰回到北京的第一件力作。永泰·西山御园得益于门头沟独特的环境优势,可以说真正做到了“面朝大河,背靠青山,内园外园相呼应,新城老城双繁华”。


      房价正处拐点,郊区成主要升值空间


            新政之后,北京楼市趋稳。参加2016“门头沟区域价值重构”专题研讨会的中国社科院学部委员兼中国区域经济学会会长金碚表示,调控政策本身的出台是受到各种因素最终拍板的。对于房地产市场,不能笼统地讲房价上涨就是坏事。在金碚看来,房地产本质上是一个地区性产品。宏观上,房地产价格总体上取决于城市的人口聚集程度和国家的货币政策。但从微观上来讲,在中国,决定人口聚集的最重要因素是城市的行政级别。行政级别基本上代表了资源的控制和聚集的能力,而房地产的价格在一定程度上反映这个区域的价值。


            从区域发展的角度来看,这种楼市平稳趋势又能够持续多久,中国社会科学院工业经济研究所主任兼区域经济研究所主任陈耀表示,北京的楼市,是全国的风向标。就现状来看,北京楼市相对稳定,已到了一个相对比较高的价位,加上现在的调控措施的目的就是不希望房价大起大落。

         “而这一轮房价上涨其实是金融机构在起作用。” 陈耀认为,北京的房价,必须从内部分层次来分析。调控后的北京房价不可能跌也不可能升,而主要的升值空间还是在郊区。随着收入的提高,人们的环境价值认知度也随之提高。过去以区位为王,现在则要将微观区位和宏观区位综合起来进行价值分析。


           对于北京市场的走势以及升值空间,专家们认为在新一轮调控之下,门头沟的居住价值凸显。中国健康生态人居联合会执行会长兼秘书长冯国亮在研讨会中置评说,当前房价正处于一个阶段性拐点状态。把9月和10月加起来看,北京房价涨幅在15%~20%。在出台了调控政策的情况下,房价涨幅在下降,绝对值数量在上升,可见这次的调控初见成效。


            根据冯国亮的研究,正常情况下房价上行周期是18个月左右,快速上涨周期是半年,其他时间相对平缓。因此购房时注意波动周期细节,有利于把握时间节点。从三季度央行报告来看,防风险已经比稳增长更受重视。冯国亮表示,就目前状况来看,房价上涨取决于金融机构。而在10月份,货币政策已出现根本性变化,预计年内市场状态会出现高位反转,到明年会出现全国性的回落,和2014年比较相似。从购房投资的角度来讲,冯国亮建议,不要把太多时间用于研究宏观政策,要告别牛市思路,实实在在研究区域投资价值。


            为判断今年形势,永泰集团曾做过数据分析。数据显示,从调整完到新政发布,一年之内成交量大概下降40%,价格涨幅大概为25%。而房价在区域上也呈现一定规律,门头沟和海淀区每年的涨跌曲线高度一致。从这几年的成交均价来看,门头沟的价格基本上是海淀区价格的60%,随着海淀区价格上涨,门头沟房价也随之上涨。永泰·西山御园市场部负责人邱岩建议,从目前的市场状况来说,房价整体趋势是震荡上行,不适合投资,如果自住,建议在明年两会之前尽快出手。因为房价整体还是上扬趋势。尤其是新政调完以后,价格涨得更厉害。


      门头沟主打生态牌,西山御园价值显现


            在北京楼市整体趋势带动下,这几年门头沟市场发生了很大变化。据了解,京西门头沟区,不仅自然资源丰富、风景优美,首都西部综合服务区的发展定位(WSD)是继朝阳CBD和石景山CRD之后,政府打造的重点区域,近年来更是国内各大房企高端住宅必争之地。以前只有永泰·西山御园一个项目,今年迅速集聚多个地产项目。门头沟区域在过去10年间,房价涨幅高达701%。


            在研讨会上,多位专家也均对门头沟区域的未来价值表示了肯定。陈耀认为,门头沟主要定位是三大功能,生态涵养功能,文化旅游功能,科技创新功能,其主打牌就是生态牌。从区域价值来讲,有山有水,有湖有河,还有寺,门头沟定位在宜居的国际一流的生态区,对居住来讲,价值非常高。另外,门头沟交通便利还不收费,从六环过来有四五条线,还有要建的磁悬浮。这就是门头沟的最大优势——等同于城市,还享受到山区的环境优势。


            金碚在研讨会上进一步肯定了门头沟区域宜居宜业的优势。从居住和就业来讲,和门头沟区关系最大的是海淀区。海淀区的面积只有门头沟区的三分之一,但人口是门头沟的10倍还多,而且海淀区的产业资源还有发展空间。因此无论主打居住还是产业,门头沟区都要和海淀区互补。门头沟有山区,适合发展宜居、宜游的产业,而且2022年的冬奥会还会对门头沟的产业发展起到刺激作用。总的来讲,对于门头沟区的发展方向,一是要构造更好的宜居环境,二是和海淀区建立更好的区际合作关系。


            作为职业购房导师的冯国亮与金碚持相同观点,并进一步作了分析。他表示,第一,宜居。北京南部地区要低,而且门头沟从道路交通来讲已和城区一体化。第二,宜业。京津冀一体化非首都功能转移,必然会提高门头沟的价值基础。同时,未来首钢的区域拆迁完成后,门头沟可能会建造上千平方米的商用办公项目。冯国亮预测,这两个因素加起来,很可能会把门头沟的房价推高。


            永泰集团对土地供应量数据分析显示,门头沟住宅供应量逐年递增,呈现利好趋势。从产品的角度来看,冯国亮表示,未来房地产开发,必须优生优育,提高价值。而门头沟永泰·西山御园项目作为门头沟首个项目,独具人居价值和投资价值。“对房地产投资不能只看价值,还要看性价比。”据了解,西山御园项目位于门头沟新城核心区位,被一山一水——西山和永定河相衬环抱,坐靠京城龙脉,独享福址。未来,WSD规划核心区之内,三条与城区对接的交通动脉、建设中的地铁S1线,都为西山御园项目提供了可见的稳定保障。


            邱岩在研讨会上表示,永泰集团1999年在北京成立。17年的探索发展,形成了“一个中心+四大拓展区域”的战略布局,以北京为基础,逐步深耕,辐射周边城市,不断向南拓展到华中及长江以北地区。而今年,伴随国家经济战略调整,以京津冀协同一体化发展为契机,永泰审时度势,重新将发展重心移回北京,积极探索“住宅+”模式,结合社区型商业、文化旅游、金融服务、教育健康等创新产业模式,形成资源合力,再御京城。


            而永泰·西山御园是永泰集团极具战略意义的项目,是继永泰·诸子阶、永泰·自在香山、永泰·山海自在等高端住宅开发经验累积之后,献礼北京的又一件力作。该项目在交通、人文、居住舒适度上几乎做到了尽善尽美:私属电梯入户、270度山水环景落地窗、百米间距全无遮挡、法国新古典主义建筑风格、自然坡地、三米台地、法式宫廷园林……进入户内,所有户型皆由大师亲点,不仅整体藏形纳势,映射山河,又在每户空间中独创16米四进式礼制宽厅,以中国大家规制,传承人文传统精神。18米超长私家观景阳台,意蕴丰盛,适宜拥有深厚文化沉淀与财富积累的中国大家庭长居于此。作为永定河畔高端住宅,西山御园的珍贵,自然已是整个京西的共识。


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